Une interdiction qui est déjà entrée en vigueur
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique ne peut plus être proposé à la location. Aux yeux de la loi, il est devenu indécent — au sens juridique du terme — et un bailleur qui le loue malgré tout s'expose à devoir financer des travaux à la demande de son locataire. Ce n'est pas une mesure annoncée pour plus tard : elle s'applique, maintenant, à un demi-million de logements environ.
C'est la première marche d'un escalier que la loi Climat et Résilience a dessiné dès 2021, et c'est là que les choses deviennent intéressantes pour quiconque cherche où vivre. Car derrière cette règle technique se cache une recomposition discrète des marchés locatifs locaux, qui ne touche pas toutes les communes de la même façon.
Le calendrier, marche après marche
Pour comprendre l'ampleur du mouvement, il faut garder en tête trois dates et ce qu'elles recouvrent. Le DPE va de A, le plus sobre, à G, le plus énergivore. Un logement classé F consomme entre 330 et 420 kWh par mètre carré et par an ; un G dépasse les 420. Ce sont des chiffres élevés, qui se traduisent par des factures de chauffage parfois supérieures au loyer lui-même.
| Date | Classe interdite à la location | Logements concernés | |------|-------------------------------|---------------------| | 1er janvier 2025 | G | environ 500 000 | | 2028 | F (et G) | environ 1,6 million | | 2034 | E (et F, G) | environ 4 millions |
Vu comme ça, on mesure que 2025 n'est qu'un échauffement. En 2028, c'est tout le segment F qui sortira du marché locatif, et en 2034 une part énorme du parc devra être au niveau D minimum. Un propriétaire qui loue un logement classé E aujourd'hui a encore le temps de respirer, mais l'horizon est posé.
Ce que ça change pour les locataires
Côté locataire, l'effet est double et un peu paradoxal. Sur le fond, c'est une bonne nouvelle : on ne pourra plus vous louer légalement un logement qui vous coûtera une fortune à chauffer et où vous grelotterez en hiver. La loi vous donne un levier réel pour exiger des travaux.
Mais à court terme, l'effet mécanique est une raréfaction de l'offre. Dans les villes où le parc ancien domine, des logements disparaissent des annonces parce que leur propriétaire n'a pas voulu — ou pas pu — engager la rénovation. Moins de biens disponibles, c'est souvent une pression à la hausse sur les loyers des logements restants, surtout dans les zones déjà tendues. Le locataire gagne en qualité ce qu'il risque de perdre en choix. C'est un arbitrage qu'il faut avoir en tête quand on cible une commune au parc vieillissant.
Ce que ça change pour les petits bailleurs
C'est là que la mesure pince le plus fort, et il faut le dire sans détour : elle frappe d'abord les propriétaires modestes. Le bailleur qui possède un seul appartement hérité, classé G, se retrouve devant un mur. Sortir d'un G pour atteindre un niveau louable peut représenter, sur un logement de 60 m², de quoi engloutir plusieurs années de loyers en travaux — isolation des combles et des murs, remplacement d'un vieux système de chauffage, double vitrage.
Face à ça, quatre chemins, aucun parfait. Rénover, en allant chercher les aides comme MaPrimeRénov' ou les certificats d'économie d'énergie, reste la voie la plus saine sur le long terme. Vendre, c'est possible, mais souvent avec une décote, car les acheteurs intègrent désormais le coût des travaux dans leur prix. Basculer en meublé touristique permet d'échapper à l'interdiction, mais de plus en plus de communes encadrent cette pratique. Reprendre le logement comme résidence principale, enfin, sort tout simplement du jeu locatif. Le choix dépend de la trésorerie, de l'emplacement et de l'envie de gérer un chantier.
Comment ça redessine les marchés locaux
C'est l'angle qui nous intéresse le plus, parce qu'il touche directement la question du « où vivre ». Toutes les communes ne logent pas la même proportion de passoires, loin de là. Les départements ruraux du centre et de la montagne cumulent un parc ancien, des hivers rigoureux et des moyens de rénovation limités. Le Cantal (15), la Creuse (23), la Haute-Loire (43), la Lozère (48) et l'Aveyron (12) comptent parmi les territoires où la part de logements F ou G grimpe au-delà de 30 % du parc.
Dans ces zones, l'interdiction agit comme un coup de pression sur les prix à l'achat : les biens mal classés se négocient en baisse, parfois 10 à 20 % sous le marché, parce que la facture de rénovation est dans la tête de tout le monde. Pour un acheteur lucide, capable de financer les travaux, c'est une fenêtre. Pour un vendeur pressé, c'est une douche froide. Et pour un locataire, c'est une offre qui se réduit là où elle était déjà fragile.
Méfiez-vous toutefois des moyennes départementales : au sein d'une même commune, le centre ancien et les lotissements récents n'ont rien à voir côté DPE. Le bon réflexe est de regarder l'étiquette du bien précis, pas la statistique globale du territoire.
Une fenêtre, à condition d'avoir les reins solides
On entend souvent que ces interdictions sont une aubaine pour les investisseurs. C'est vrai, mais avec une grosse nuance. L'opportunité existe : acheter un bien décoté parce qu'il est classé F ou G, le rénover, puis le remettre sur le marché locatif avec une étiquette assainie et des loyers défendables, c'est un schéma qui fonctionne. La rénovation crée de la valeur, et un logement bien isolé attire mieux les locataires que jamais.
La nuance, c'est qu'il faut la trésorerie pour aller au bout. Un chantier qui traîne, un artisan qui se désiste, un devis qui dérape, et l'opération qui semblait belle sur le papier se transforme en gouffre. Ce n'est pas un jeu pour qui achète à découvert ou compte louer dès le mois suivant. Les biens les plus intéressants se trouvent justement là où le marché est le moins liquide — petites communes, parc ancien — ce qui veut dire qu'en cas de pépin, revendre prend du temps. L'aubaine est réelle, mais elle récompense la patience et la solidité financière, pas l'improvisation.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Que vous louiez ou que vous achetiez, deux ou trois vérifications évitent les mauvaises surprises. Avant tout, lisez le DPE du logement, pas seulement la classe affichée mais la consommation chiffrée et la date du diagnostic. Demandez les dernières factures d'énergie : c'est le test de vérité, bien plus parlant qu'une lettre sur un diagnostic.
- Pour un logement classé F ou G, faites chiffrer les travaux avant de vous engager, et intégrez ce montant au prix.
- Vérifiez l'éligibilité aux aides à la rénovation, qui changent régulièrement et conditionnent la rentabilité de l'opération.
- Renseignez-vous sur la copropriété si c'est un appartement : une rénovation thermique collective peut être votée, avec votre quote-part à la clé.
Sur chaque fiche commune, nous affichons le taux de passoires thermiques du parc, la part de logements concernés par chaque échéance et la classe DPE médiane. C'est un bon point de départ pour jauger un marché local — mais un chiffre communal reste une moyenne, et la vérité se loge dans le diagnostic du bien que vous visez. Notre méthodologie précise les sources et leurs limites.
Cette réforme n'est ni un détail réglementaire ni une catastrophe : c'est un mouvement de fond qui va, marche après marche, transformer le parc locatif français d'ici 2034. Pour ne pas la subir, mieux vaut la lire avec lucidité. Notre guide pour éviter les passoires thermiques entre dans le détail des pièges du DPE, et notre recherche personnalisée vous aide à pondérer la qualité du parc selon votre projet. Une question, une coquille, une commune que vous connaissez mieux que nos données ? Écrivez-nous à contact@aviscommune.fr.